Rotterdam

Lees het artikel over bouwen voor starters en middeninkomens, geschreven door tijdelijk SP-gemeenteraadslid Kees Jonker.

Dit artikel in een minuut:

• Rotterdam telt niet 70 procent sociale huurwoningen, zoals de VVD beweert, maar circa 40 procent.
• De - omstreden - gemeentelijke Woonvisie 2030 gaat ervanuit in vier jaar tijd 3600 woningen te bouwen in de sociale sector en 4500 in het middensegment, maar haalt dat aantal bij lange na niet.
• Voor starters en middeninkomens zijn er nagenoeg geen mogelijkheden om een woning te vinden.
• Samen met de Rotterdamse VVD is de SP van mening dat daarom meer woningen voor deze groepen moeten worden gebouwd.
• Als je dat voor elkaar wilt krijgen, zou het wel zo praktisch zijn als de VVD niet langer dat fabeltje verkondigt dat 7 op de 10 woningen in Rotterdam zou behoren tot de sociale sector.

Ook de Rotterdamse SP wil bouwen voor starters en middeninkomens

In Rotterdam staan ruim 315.000 woningen. Iets minder dan 124.000 daarvan zijn sociale huurwoningen. Dat zijn woningen met een huur onder de 752 euro per maand. Dat betekent dus dat 39 procent van de Rotterdamse voorraad in de sociale huursector zit. De verhuurders zijn woningcorporaties. Dat zijn Woonstad Rotterdam (44.180), Havensteder (30.692), Woonbron (17.457), Vestia (20.292), Habion, voorheen Onze Woning (1012), Ressort Wonen in Rozenburg (2300), woningbouwvereniging Hoek van Holland (1809), Stichting Ouderen Huisvesting (5044), Wooncompas (730). Bij elkaar opgeteld kom je dan aan de 123.516. Van die woningen zit pakweg 40 procent in de prijsklasse tussen de 633 en 752 euro. In het vakjargon heet dat 'boven de lage aftoppingsgrens'. Ook wel 'sociaal plus' genoemd. Wil je zo'n woning huren dan moet je een jaarinkomen hebben van tussen de 23.725 en 44.655 euro. Voor tweepersoonhoudens gelden salarisgrenzen van 32.200 tot 44.655 euro. De andere 60 procent van de sociale huurwoningen zitten onder de 633 euro. Daarvoor kom je alleen in aanmerking als je minder dan 23.755 euro verdient. Tweepersoonshuishoudens mogen niet boven de 32.200 euro aan jaarinkomen uitkomen.

Een beginnend politieagent, verpleegster of onderwijzer is als starter op de woningmarkt toegewezen op die 60 procent van de goedkoopste sociale huurwoningen. Voor die - omgerekend - 75.000 woningen zijn de wachttijden langer dan drie jaar. Het kopen van een nieuwe woning is voor deze groep starters geen optie. Weliswaar rept de gemeentelijke Woonvisie 2030 over een categorie nieuwbouw sociale koopwoningen tot 174.000 euro. Maar daarvan zijn er tot nog toe nul gebouwd. Ook in de bestaande voorraad is het aanbod in die 'sociale' prijsklasse nagenoeg nihil. Op Funda staan er een stuk of tien onder de 175.000 euro. Het zijn bovenwoningen zonder lift, gemiddeld vloeropppervlak zo'n 45 vierkante meter. En dan moet je nog beginnen met overbieden. Plus acht procent notariskosten.

Niet-sociaal corporatiebezit

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bezitten de Rotterdamse corporaties 140.000 woningen. Dat aantal is 11 procent hoger dan het aantal sociale huurwoningen, dat zij verhuren. Het verschil zit 'm voornamelijk in het gegeven dat de corporaties zo'n 16.000 woningen hebben, die nieuw zijn gebouwd met meteen een huur in de vrije sector dan wel in de loop der jaren zijn geliberaliseerd. Deze geliberaliseerde woningen hadden oorspronkelijk een huur onder de 752 euro, kwamen leeg en zijn daarna honderden euro's duurder gemaakt. Zo'n geliberaliseerde woning mag dan eigendom zijn en blijven van een corporatie, maar je kunt het niet langer een sociale huurwoning noemen. Hetzelfde geldt voor de dure nieuwbouw van corporaties. Een tot de verbeelding sprekend voorbeeld daarvan is de nieuwbouw van Woonstad in de Bloklandstraat met maandhuren van 1600 euro.

Particuliere woningen

Uit cijfers van het CBS blijkt voorts dat 20 procent van de Rotterdamse huurwoningen eigendom zijn van particulieren. Gaat om 63.000 woningen. Daarbij valt te denken aan woontorens aan de Boompjes, de Maasboulevard, het Drinkwaterleidingterrein, de Lee Towers aan het Marconiplein etcetera. Het merendeel van deze particuliere huurwoningen is eigendom van commerciële marktpartijen, beleggers of pensioenfondsen. De huren van hun woningen liggen - lage schatting - voor meer dan 75 procent boven de 752 euro. Slechts 25 procent, ofwel zo'n 15.000 woningen, zit onder die grens. Voor wat betreft het huurniveau zou je deze kunnen toerekenen tot de categorie sociale huurwoningen. Maar er zijn wel verschillen. De 15.000 woningen worden toegewezen zonder de spelregels van sociale huurwoningen van corporaties. Los daarvan gedragen lang niet alle particuliere verhuurders zich als 'sociale huisbazen'. Een grote groep behoort tot de louche huisjesmelkers.

Maar oké, wie die 15.000 - qua huurprijs - sociale huurwoningen toch graag wil meetellen bij de 124.000 sociale huurwoningen van de corporaties, komt aan een totaal van 139.000 woningen. Dat is 44 procent van de totale Rotterdamse woningvoorraad.

Hoezo jaarlijks 900 nieuwe sociale woningen?

Duidelijk mag zijn dat het gros van de starters op de woningmarkt is aangewezen op het vinden van een sociale huurwoning. Met een jaarsalaris van 32.200 euro krijg je een maximale hypotheek van 148.000 euro. Voor dat bedrag is geen huis meer te koop in de stad. Zelfs de woningen, die woningcorporaties verkopen/uitponden, zijn voor starters onbetaalbaar. Huren is voor hen de enige mogelijkheid om het ouderlijk huis te verlaten.

De Woonvisie 2030 van de gemeente Rotterdam gaat ervan uit dat er jaarlijks 900 sociale huurwoningen moeten worden gebouwd (dat is 20 procent van de 4500 nieuw te bouwen woningen, die er jaarlijks bij moeten komen). Sinds het nieuwe college van burgemeester en wethouders medio 2018 aantrad, zouden er dus zo'n 2500 sociale huurwoningen moeten zijn gebouwd. Maar helaas. De grote vier woningcorporaties hebben er slechts 305 gebouwd. Dat is een schamele 12 procent van hetgeen zij hadden moeten opleveren, als je dat legt naast de targets van die Woonvisie 2030.

Extra vervelend voor de starters op de woningmarkt is dat het gemeentebestuur juist wel veel moeite doet om sociale huurwoningen te slopen. Jaarlijks moeten er pakweg 1000 tegen de grond, als het aan de 'Coolsingel' ligt. Dat maakt de spoeling in de betaalbare huursector nog dunner voor de woningzoekenden met weinig geld. Schrale troost voor de woningzoekende starter is dat die slooptarget ook niet wordt gehaald.

Kritiek haalt niets uit

De Rotterdamse SP moppert al jaren dat al deze ontwikkelingen niet in de haak zijn. De partij wil graag zien dat Rotterdam meer betaalbare woningen bouwt voor starters. Maar veel succes heeft dat geklaag tot nog toe niet gehad.

Ook voor de middeninkomens wil de SP dat er meer woningen bijkomen. In de Woonvisie 2030 staat dat er jaarlijks 1350 woningen in het middensegment moeten worden gebouwd. Gaat om woningen met huren van 752 tot 1050 euro. Of koopwoningen van 174.000 tot 310.000 euro.

Volgens de Woonvisie 2030 moet 30 procent van de jaarlijks te bouwen productie woningen in de categorie middensegment vallen. Tweederde huur en eenderde koop. Maar ook dat streven wordt niet gehaald. De bouwproductie in de koopsector voor het middensegment bleef in de jaren 2018 en 2019 steken op 220 woningen, waarvan het merendeel boven de 250.000 euro zat. Slechts 220 gebouwd, terwijl het er 900 hadden moeten zijn.

Ook de bouwproductie in de huursector voor het middensegment miste het gestelde doel. Zij reikte in die twee jaren niet verder dan circa 1400 woningen. Het hadden er 1800 moeten zijn.

Onder verdieners van een middeninkomen verstaat men in Nederland mensen met een jaarinkomen van boven de 45.000 euro. Met zo'n salaris kan je een hypotheek krijgen van 213.000 euro. Voor dat bedrag is dezer dagen echter geen enkele nieuwbouwkoopwoning in Rotterdam meer te vinden. Buiten Rotterdam trouwens ook niet. Mocht je ondanks het benedenmaatse aanbod toch het geluk hebben een van de schaarse nieuwbouwwoningen in het middensegment op de kop te kunnen tikken, dan moet er al snel een jaarsalaris van minimaal 60.000 euro tegenover staan, voor zover je geen eigen geld meeneemt.

Ook te weinig middenhuur

Uitwijken naar de huursector in het middensegment is voor de meeste startende middeninkomens vaak de enige mogelijkheid om onderdak te vinden. Maandelijks 1000 euro kale huur aftikken op een salaris van 2700 euro netto is al behoorlijk wat. Maar lang niet alles. Tel er ook nog bij op de servicekosten, de kosten voor een auto, abonnement op de NRC, lidmaatschap van sportschool en ga zo maar door. Voor middeninkomens, die hun heil zoeken in een huurwoning, zijn de mogelijkheden om te sparen voor een toekomstige verhuizing naar een koopwoning minimaal.

Daarentegen heeft de groep middeninkomens, die al een koopwoning bezitten, een toekomst die er een stuk rooskleuriger uitziet. Met een veelal stevige winst kunnen deze eigenaar-bewoners hun eigen woning verkopen. Op zich een lonkend perspectief. Maar dat is voor hen pas aan de orde als zij een ander, mooier huis of appartement hebben gevonden. En daar wringt 'm de schoen in de huidige overspannen woningmarkt. Kijk maar op Funda. Het aanbod in de bestaande voorraad tot 310.000 euro is karig in Rotterdam. Niet meer dan 300 woningen, waarop je mag bieden. De kwaliteit ervan is bijna altijd even laag als de vraagprijs hoog is. Het kopen van een nieuw te bouwen woning in het middensegment is voor iemand met een middeninkomen anno 2021 eveneens een illusie. Simpele reden: er worden er, zoals hierboven toegelicht, veel te weinig van gebouwd. Bovendien moet je ook steeds vaker overbieden op de zogenoemde v.o.n.prijzen van nieuwbouwprojecten.

Het topsegment verzadigt

In de Rotterdamse gemeenteraad probeert - niet alleen - de SP al jarenlang uit te leggen waarom de huidige Woonvisie 2030, die in 2016 werd bedacht, een achterhaald stuk is. Het slopen van woningen vinden de 'extreemlinkse socialistische oproerkraaiers' in de raad natuurlijk geen succesnummer. Vooral niet als er geen goede vervangende huisvesting beschikbaar is. En een beetje meer vooroverleg met de bewoners van te slopen wijken zou ook geen kwaad kunnen. Maar de kritiek van de SP richt zich ook op het feit dat er veel te weinig wordt gebouwd voor starters en middeninkomens. Pogingen om dat te veranderen hebben tot op heden weinig indruk gemaakt op verantwoordelijk wethouder Bas Kurvers. De VVD'er gaat fris en vrolijk door met het volbouwen van de stad met woningen in de prijsklasse van 400.000 euro tot ruim boven het miljoen. Van hoger segment tot topsegment. Zal dat nog lang goed gaan? Het wachten is op het moment dat de koopmarkt in dat hogere segment verzadigd raakt. Professor Peter Boelhouwer heeft het al voorspeld.

Filmpje van Rotterdamse VVD

Er is sinds enige tijd een filmpje op internet te zien, waarin VVD-fractievoorzitter Vincent Karremans vertelt dat de Rotterdamse VVD woningen wil bouwen voor starters en middeninkomens. Hij onderbouwt zijn verhaal met de veronderstelling dat Rotterdam 70 procent sociale huurwoningen telt. Dat aantal moet drastisch omlaag om plaats te maken voor woningen voor starters en middeninkomens, luidt Karremans' logica. In het even leuke als matig bekeken filmpje lijkt hij echter een telfout te maken. In Rotterdam staan namelijk geen 70 procent sociale huurwoningen, maar 44 procent, hetgeen zelfs een ruime schatting is. Want als je de ouderen- en studentenwoningen niet meerekent, daalt het percentage sociale huurwoningen in Rotterdam tot onder de 40 procent. En dan zitten daar de eigenlijk niet meetellende sociale huurwoningen van particuliere huisjesmelkers, tegen wier louche optreden Kurvers wil optreden, bij inbegrepen.

Het is natuurlijk geweldig dat de SP en de VVD op één lijn zitten als het gaat om de wens om meer woningen voor starters en middeninkomens te bouwen in Rotterdam. Maar het zou een aanrader zijn als de VVD dan afstapt van de veronderstelling dat 7 op de 10 woningen in Rotterdam tot de sociale huursector behoort.

Als Karremans dat doet, is het makkelijker om toekomstplannen voor de Rotterdamse starters en middeninkomens te maken, die beter zijn dan hetgeen waar de huidige woonvisie vanuit gaat.